El pasado día 17 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En muchos medios de comunicación se está hablando de esa norma y de las teóricas virtudes que tiene denominando a esa norma “nueva ley hipotecaria”, pero llamarla de ese modo es algo erróneo por varias razones que no pueden entenderse sin tener presente el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, que regula el Registro de la Propiedad como institución que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

 

Ciertamente, la Ley Hipotecaria sigue vigente, como se puede comprobar fácilmente observando la página web del Boletín Oficial del Estado, y ello se debe a que la Ley reguladora del crédito inmobiliario no pudo derogar esa norma porque tiene un diferente ámbito de aplicación y es compatible con la normativa existente hasta el presente momento, como se deduce de su artículo 1, que indica que esa ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. Por ese precepto, Ricardo Cabanas Trejo, en un artículo titulado “La nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”, indica que esa norma “no es una Ley general sobre préstamo hipotecario, ni sobre préstamo con consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo/crédito identificada como Contrato de Crédito Inmobiliario —CCI—, que no siempre contará con garantía hipotecaria”. Ese razonamiento se puede entender como acertado según la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, norma incorporada al ordenamiento jurídico español con la Ley 5/2019 que establece que la misma se aplica a “los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable comúnmente utilizada en un Estado miembro sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial”, y a “los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios construidos o por construir” con independencia de la existencia o inexistencia de garantías.

 

La Ley reguladora del crédito inmobiliario y la Ley Hipotecaria no pueden confundirse. Son normas diferentes con finalidades muy distintas y, precisamente, deben denominarse con coherencia en la medida en que hay muchas esperanzas puestas en la nueva normativa sobre contratos de crédito inmobiliario, norma sobre la que no se deben albergar demasiadas esperanzas aunque siempre quepa la posibilidad de que ayude a mejorar la situación.