El pacto de Pedro Sánchez y Pablo Iglesias para la formación de una coalición con la que constituir el Gobierno estatal para la presente legislatura incluye la intervención para regular la renta máxima de los arrendamientos de vivienda. David Pérez, consejero de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid, afirmó que no van a aceptar la limitación de los precios del alquiler porque forma parte de un grupo de medidas “fuertemente intervencionistas, que además invaden competencias y son ineficaces” porque de ese modo “se produce una retirada masiva de los pisos” y, consecuentemente, se provoca “un incremento de los precios y un aumento de la economía sumergida”.

Ciertamente, si finalmente se estableciera la regulación de la cuantía máxima de las rentas de los arrendamientos de vivienda, se podría presentar un recurso de inconstitucionalidad para dejar sin efecto la ley por la que se implantara la medida. Hay argumentos sólidos que permiten pensar en esa posibilidad.

Las Cortes Generales tienen la opción, por la iniciativa del Gobierno o de Unidas Podemos, de aprobar una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos o una ley específica para determinar la renta máxima del alquiler para vivienda por el artículo 149.18º de la Constitución, que recoge la competencia exclusiva del Estado para la legislación civil en todo lo relativo a las bases de las obligaciones contractuales. Sin embargo, es cierto que la modificación de la normativa estatal para concretar una limitación del precio para los arrendamientos podría constituir una invasión de las competencias exclusivas que las Asambleas Legislativas de las Comunidades Autónomas tienen para regular las cuestiones propias del urbanismo y de la política de vivienda, de manera que la regulación de las rentas máximas para el arrendamiento de vivienda correspondería a las Comunidades Autónomas y no al Estado.

Es cierto que puede haber dudas sobre lo que abarca la competencia sobre la vivienda de las Comunidades Autónomas a la que se refiere el artículo 148 de la Constitución. La Sentencia del Tribunal Constitucional 36/2012, de 15 de marzo, establece que “el establecimiento de medidas que incidan directamente sobre la oferta inmobiliaria en régimen de alquiler o sobre los titulares de las viviendas ofertadas en arrendamiento, o sobre el nivel de los precios de las viviendas en régimen de alquiler”, añadiendo que “el Estado puede intervenir en el sector de la vivienda en virtud de las facultades de dirección general de la economía que le corresponden ex art. 149.1.13 CE, a las que ya se ha hecho referencia, y en particular, como dijimos en la STC 152/1988, FJ 2, en relación con la actividad promocional, dada su conexión con la política económica general, en razón de la incidencia que el impulso de la construcción tiene como factor del desarrollo económico y, en especial, como elemento generador de empleo”, pero esa competencia del Estado no le legitima “para fomentar cualquier actividad en materia de vivienda, regulándola directamente, sino en tanto y en cuanto las medidas de fomento se justifiquen por razón de sus atribuciones sobre las bases de la planificación y la coordinación de la actividad económica”, pues “[s]i se admitiera una competencia general e indeterminada de fomento de las actividades productivas por parte del Estado se produciría, junto a la indicada alteración del sistema competencial, una distorsión permanente del sistema ordinario de financiación autonómica” (STC 152/1988, FJ 3)”. Ese razonamiento se construye a partir de la Sentencia del Tribunal Constitucional 21/1999, de 25 de febrero, que señala que la competencia estatal sobre la actividad económica general “no puede extenderse hasta incluir cualquier acción de naturaleza económica, si no posee una incidencia directa y significativa sobre la actividad económica general (SSTC 186/1988, 133/1997), pues, de no ser así, ‘se vaciaría de contenido una materia y un título competencial más específico’ (STC 112/1995)”.

Si se aprueba una ley sobre la limitación de la renta de los alquileres de vivienda se podrá presentar y lograr la estimación de un recurso de inconstitucionalidad contra esa norma legal. Sin embargo, al no poder suspenderse la eficacia de esa norma mientras se sustancia el proceso de impugnación de la ley ante el Tribunal Constitucional, la norma podrá producir efectos muy perjudiciales y contrarios a los que teóricamente buscan sus defensores.