La Sentencia del Tribunal Supremo 463/2019, de 11 de septiembre, ha indicado como analizar los tres Autos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de julio de 2019, que se dictaron para resolver las cuestiones prejudiciales de juzgados de primera instancia de Fuenlabrada por el Asunto C-92/16, de Santander por el Asunto C-167/16 y de Alicante por el Asunto C-486/16. Las tres resoluciones indican de manera uniforme que “Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión, por el juez nacional, de los elementos que la hacen abusiva”, pero “esos artículos no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva, cuya redacción está inspirada en una disposición legal aplicable en caso de convenio de las partes del contrato, sustituyéndola por la nueva redacción de esta disposición legal introducida posteriormente a la celebración del contrato, siempre que el contrato en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de esta cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales”. Esas palabras podían llevar a confusión por los términos empleados y, aunque varios juzgados habían realizado una interpretación muy razonable, el Tribunal Supremo ha decidido fijar un criterio que garantice la seguridad jurídica de manera clara, estableciendo, según la nota de prensa con las que se ha difundido la sentencia, “las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

  • - Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
  • - Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
  • - El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI”.

 

El artículo 24 de la Ley de contratos de crédito inmobiliario establece que en los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  1. a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
  3. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
  4. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
  5. c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

 

Hay que tener presente que la Disposición transitoria primera de la Ley de contratos de crédito inmobiliario señala en su apartado 4 que “Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él”, pero “no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no”.

 

La solución del Tribunal Supremo parece salomónica por beneficiar aparentemente al consumidor sin perjudicar a las entidades bancarias. Sin embargo, es arriesgada por dos motivos. En primer lugar, por no ajustarse totalmente a la Ley de contratos de crédito inmobiliario, pues el carácter irretroactivo de la norma es claro, como se deduce de lo ya comentado, determinando la sentencia comentada que “La disposición transitoria primera 4ª LCCI, fruto de una enmienda transaccional en el Congreso y una enmienda en el Senado, optó por la retroactividad limitada para evitar que una sentencia del TJUE contraria al informe del Abogado General en la cuestión prejudicial que había presentado esta sala, pudiera hacer directamente aplicable el 693.2 LEC en su anterior redacción”, así que, según la resolución, “sería contradictorio que la voluntad del legislador se volviera en contra del consumidor, cuando lo que se pretendió es protegerlo más allá de lo previsto en el art. 693.2 LEC anterior a la reforma”. En segundo lugar, porque podría permitir reiniciar procesos de ejecución hipotecaria que fueron sobreseídos, al dejar sin efecto los argumentos utilizados por varios juzgados de manera razonable para establecer la imposibilidad de iniciar la ejecución conforme a las cláusulas de vencimiento anticipado que resultan abusivas.