Sr. Director:

Ante las constantes alusiones a la carestía del suelo, y como profesional autor de cuatro monografías y más de 60 artículos, publicados en revistas especializadas,  sobre aspectos relacionados con el Urbanismo y la Vivienda, me gustaría hacer algunas precisiones, intentando mantener un nivel que resulte comprensible para los lectores en general, y recomendando a los especialistas la consulta de esa otra bibliografía.

1.- El precio que repercute en el coste final de una vivienda es el del suelo ya urbanizado, es decir, el que cuenta ya con todos los servicios exigidos por la legislación urbanística (básicamente: acceso rodado, acometida y evacuación de aguas, y suministros en general).

2.- En el precio del suelo ya urbanizado inciden toda una importante serie de costes, que habrá de acometer el promotor de la actuación destinada a convertir suelo rústico o no urbanizado en urbanizado. El coste del suelo rústico es un elemento, pero ni mucho menos el único y, pese a lo que a menudo suele decirse, tampoco el más gravoso.

3.- El dueño del suelo que desee convertirlo en urbanizado ha de soportar, para ello,  toda una serie de elevados costes, llamados genéricamente “de urbanización”; obviamente, todos esos costes serán repercutidos  en el precio que exigirán a quienes pretendan edificar en ellos viviendas o locales, y éstos, a su vez, los trasladarán al precio de dichas edificaciones y al bolsillo de sus compradores. Entre esos costes podemos destacar los siguientes:

3.1) El importe de la elaboración de los planes y proyectos que debe aprobar la administración, normalmente con notables retrasos, que también suponen un coste porque mientras los terrenos devengan impuestos a cargo del dueño. Entre esos costes figuran los honorarios de los profesionales que los preparan, pero también, de manera cada vez más destacada, los “estudios de impacto”. Asumido ya el estudio de impacto ambiental, últimamente se está incluyendo, por los partidos más supuestamente “liberales”, el relativo al “impacto en políticas de género” (o denominaciones asimiladas), cuyo importe, como todo coste del suelo urbanizado,  se repercute en el precio de la vivienda; obviamente los compradores de viviendas están pagando esos estudios y a las entidades que los redactan, además de lo que ya les pagan con sus impuestos: no lo saben, pero deberían saberlo.

3.2) El coste que implique la realización de todas las obras necesarias para la instalación de los servicios y dotaciones propios del suelo urbanizado, con a los estándares de calidad y definición previstos en la legislación urbanística (son los llamados “gastos de urbanización”, que incluyen el alumbrado, asfaltado de calles y aceras, alcantarillado, y redes de acometida de suministros, entre otros). Como cada vez se incluyen más exigencias, esos costes no dejan de subir;  aunque hubiera compradores dispuestos a pagar menos por una vivienda con estándares de gastos de urbanización menos rigurosos, la ley bloquea su libertad de elección.

3.3) El importe de la gran cantidad de terrenos que el promotor debe aportar gratuitamente  a la administración.  Estas cesiones gratuitas de terrenos incluyen dos categorías fundamentales:

3.3.1) Todos los terrenos que se destinen a “dotaciones” para uso público: viales, parques, polideportivos, hospitales, centros de enseñanza, y una interminable relación adicional que, desde nuestras históricas leyes de ensanche y nuestra primera ley del suelo de 1956, nunca ha dejado de crecer.

No hay un límite al porcentaje de suelo que el promotor ha de aportar en relación con el que quedará de su propiedad al finalizar la actuación urbanizadora, es decir aquél que podrá vender al promotor de viviendas para recuperar los costes y obtener un razonable beneficio económico (el 50% es bastante frecuente, pero puede elevarse más). La última reforma estatal ha incrementado esta partida de suelo dotacional, a ceder obligatoria y gratuitamente por el dueño promotor a la administración, a todo el destinado a la construcción de viviendas de protección oficial. El comprador de una vivienda libre debería saber que, además de los impuestos que paga por su vivienda, en el precio va “repercutido” el que no paga por el suelo quien haya podido acceder a una de protección oficial, pero no lo sabe.

3.3.2) Incluso del suelo edificable, urbanizado a su costa, que permanecerá en poder del propietario-promotor de la urbanización, la administración se reserva un porcentaje cuya propiedad también habrá de entregar gratuitamente. La excusa es que la comunidad, representada por la administración, tiene derecho a participar en la plusvalía adquirida por el suelo como consecuencia de su urbanización (a pesar de que no ha hecho nada, sino a menudo obstaculizar la actividad del que carga con todo el coste de urbanizar retrasando la aprobación de planes y proyectos). Ese porcentaje puede alcanzar hoy más del 20% de la edificabilidad total, y luego la administración lo venderá para incrementar así los ingresos que percibe a través de impuestos y licencias, al parecer siempre insuficientes.

Conviene destacar que el porcentaje de “participación de la administración en las plusvalías urbanísticas” tampoco ha hecho sino crecer desde su aparición. En la Ley del Suelo de 1956 era un 10%,  pero como la administración se convertía en propietaria de ese porcentaje de suelo, y ese suelo era edificable (no como el destinado a dotaciones públicas), contribuía a los elevados gastos de instalación de sus servicios en ese mismo porcentaje del 10% (recuerden: asfaltado, alcantarillado, acometida de agua y demás suministros). La reforma de la ley del suelo de 1990 incrementó ese porcentaje al 15% (PSOE). La reforma de 1998 (PP) simuló que lo reducía a un máximo del 10%, pero sin embargo permitió que los costes de instalar los servicios correspondientes fueran a cargo del promotor de la urbanización (es decir que la administración recibía el 10% de edificabilidad, con el coste de instalación de servicios correspondiente situado ahora también a cargo de ese promotor: en la práctica, el coste que se repercutirá en el precio final de la vivienda sería mayor que antes). La reforma de 2007 (PSOE) vuelve al 15%, pudiendo establecerse que todos los costes de instalación de servicios fueran por cuenta del promotor, y también que en determinadas circunstancias pueda llegar al 20%. La reforma del PP no hizo nada en este apartado, manteniendo la regulación anterior (aunque recordemos que otorgó al suelo para vivienda protegida el carácter de dotacional, exigible gratuitamente por lo tanto).

Como resumen podríamos decir que, además de los impuestos (IVA, IBI, Actos jurídicos documentados y demás), los compradores de viviendas están proporcionando financiación adicional a toda una serie de asociaciones y administraciones públicas, y además sin siquiera saberlo. Que esa financiación extraordinaria no ha hecho sino incrementarse, a veces con una doblez propia de verdaderos tahúres, y que las administraciones públicas deberían colocarse a la cabeza de los especuladores de suelo, en lugar de acusar siempre a los promotores privados, como suele hacer.

 

Luis Miguel López Fernández

Doctor en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid

Máster en Derecho y Economía de la Empresa (E.L.D.E.).