PROYECTO DE LEY 2017 REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO.

 

http://www.congreso.es/public_oficiales/L12/CONG/BOCG/A/BOCG-12-A-12-1.PDF Acceso a la publicación del 17 de noviembre de 2017.

 

Artículo 12. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.

“Esta documentación deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artículo  siguiente. La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos a través de la interconexión de las plataformas de los prestamistas y del Consejo General del Notariado”.

¿MONOPOLIO?

 

La tramitación del proyecto de Ley Hipotecaria iniciada por el anterior Gobierno se encuentra en su recta final. Han sido muchos los meses de negociación vividos en una Comisión de Economía formada por los actuales grupos parlamentarios. Sin lugar a dudas y después de analizar la documentación que ha llegado a la redacción de El Correo de Madrid, se aprecian novedades importantes.

 

Pero después de leer los textos que están siendo votados y tras conocer algunos de los cambios que se han hecho a la última redacción publicada, podría ser que se esté introduciendo la posibilidad de generar un monopolio del que saldrían beneficiados los intereses del Notariado a través de la plataforma de la Agencia Nacional de Certificación (ANCERT).

 

¿Estamos ante una operación para generar un nuevo y enriquecedor monopolio? Antes de proceder a explicar los puntos por lo que existe este supuesto riesgo y con el fin de crear un hilo conductor a través del cual sea más fácil entender el conflicto que se podría generar si ciertos textos de este proyecto de ley, llegaran a ser aprobados, El Correo de Madrid quiere recordar varias cosas:

 

  1. Que el día El Consejo de Ministros del 3 de agosto a propuesta de la ministra de Justicia, la socialista Dolores Delgado, se nombró como nuevo Director General de los Registros y el Notariado a Don Pedro José Garrido Chamorro, Notario de Madrid, que sustituyó a Don Francisco Javier Gómez Gálligo, quien había desempeñado el cargo durante los cuatro años anteriores. Garrido también había ocupado varios cargos dentro del Consejo General del Notariado durante una década.

 

  1. Por otro lado, la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT)está a su vez constituida por el Consejo General del Notariado y se erigen como los prestatarios de servicios de certificación que garantizarían la seguridad, validez y eficacia de la emisión y recepción de comunicaciones y documentos telemáticos entre personas físicas y jurídicas. Sin entrar en más explicaciones, hay que añadir que ANCERT “no es una entidad pública y que por tanto se trata de una empresa puramente privada”, contratada por el mismo Consejo General del Notariado que la constituye.

 

Ante esta disposición. ¿Sería La plataforma de ANCERT que dirige Don Mario Abascal, y participada por El Consejo General del Notariado quien constituye ANCERT el único medio legal usado para la remisión de la documentación? Leyendo el actual texto que abre esta exclusiva, en el que se encuentra la redacción de la ley, se podría plantear más que una duda razonable sobre que lo que persigue la Comisión de Economía del Congreso, sería crear ese supuesto monopolio que incluso podría poner en peligro entre diez mil y quince mil puestos de trabajo que se dedican a labores gestoras en el país.

Después de la publicación del estado de la tramitación de la ley y debido a las supuestas presiones que la mismísima Asociación Española de la Banca, que reúne a todos los bancos españoles y extranjeros que operan en nuestro país, ha hecho junto con tasadores, registradores y otras asociaciones y particulares, es la misma Comisión la que quita de un día para otro la obligatoriedad de que toda la documentación de los cientos de miles de hipotecas que se hacen anualmente en España, sean gestionadas por la Plataforma Ancert, que es lo podría pasar de constar en ese artículo, la obligatoriedad de ser realizada a través de las plataformas de los prestamistas y del Consejo General del Notariado.

Esto no queda ahí, y es en la Comisión del día 15 de Octubre de 2018, donde se propone el siguiente texto:

Esta documentación deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente. La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta.

Volviendo a cambiar en la Comisión del 11 de noviembre de 2018:

Esta documentación deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente. La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente dela fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y que puede ejercitar por este medio.

Estos nuevos requisitos añadidos a la redacción anterior, están ajustados al funcionamiento de la actual plataforma de ANCERT y diseñados para cumplir los objetivos de esta empresa, que como ha explicado este medio, es PRIVADA Y PARTICIPADA POR EL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO y que exceden el objetivo y espíritu de la Ley en cuanto al principio de transparencia maerial se refiere.

Después de haber trabajado durante muchas horas en este texto y habiendo consultado a números técnicos expertos en el tema, entre los que se encuentran notarios, registradores, tasadores y bancarios, El Correo de Madrid se ha convertido en un medio capaz de explicar que es lo que podría buscar esta redacción:

Lo que quiere la Ley es que el prestatario de forma gratuita tenga en su poder la documentación precontractual, por lo menos, 10 días antes de la firma, la misma puede ser enviada por la Entidad al prestatario en papel, soporte duradero o en formato electrónico, tal como establece la directiva 2014/17/UE en sus artículos 13 y 14.

El envío de la misma documentación al Notario, se realizará por medios telemáticos seguros y el objetivo debe ser que el sistema de envío permita al Notario comprobar fehacientemente la fecha en que el prestatario ha recibido la documentación enviada por la Entidad y garantizar que la documentación recibida por el Notario es la misma que la enviada al cliente.

La redacción propuesta hace referencia a la fecha en que la documentación se incorpora a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario. Parece que lo importante es el momento en que la documentación firmada (en un momento anterior), se incorpora a la aplicación para puesta a disposición del Notario, es decir se da entender que la fecha de puesta a disposición del Notario en la aplicación es la fecha que tendrá en cuenta el Notario, independientemente de la fecha real en la que la entidad haya entregado la documentación al cliente.

Si esto fuese así, limitaría y condicionaría el modelo de comunicación, en detrimento de otros modelos que permiten la comunicación telemática segura y que permiten acreditar de forma fehaciente la fecha y hora exacta de la entrega y la identidad absoluta de los documentos enviados al prestatario y al notario, mucho más preciso que la fecha en que se pone a disposición del Notario.

Tan poco tiene sentido que la documentación precontractual éste firmada por el prestatario, pues éste no debe firmar los documentos antes de recibir el asesoramiento Notarial. Y debería matizarse que deberá firmar el acuse de recibo o acreditarse fehacientemente la fecha de entrega e identidad de la documentación.

La libre elección de Notario debe garantizarse al margen del sistema elegido para el envío de la documentación y debe revisarse su compatibilidad con el derecho de la Entidad que a partir de la Ley efectúa el pago.  

El establecimiento de unos requisitos mínimos, que se ajustan al modelo de Plataforma diseñado por ANCERT, limita y condiciona el envío por otros medios telemáticos seguros, que pueden igualar o mejorar las garantías del cumplimiento del principio de transparencia material en beneficio del prestatario.

La última línea añadida en la sesión del pasado 13/11/18, podría tener como objetivo extender el uso de la Plataforma (diseñada a la medida de Ancert), no solo a la documentación precontractual, si no al resto de documentación necesaria para la escritura, lo que excede el ámbito del principio de transparencia material y lo que indirectamente obligaría a las Entidades a realizar todos los envíos de documentación a las Notarías, mediante ANCERT, EMPRESA PARTICIPADA Y CONSTITUIDA POR EL CGN. De esta manera podrían quedar excluidas las Gestorías que paga el Banco y que son las que tienen que realizar esta función.

En definitiva, y para que todo el mundo lo entienda, la Comisión Parlamentaria y sus doce miembros, podrían estar dando sin darse cuenta, un monopolio de las tareas de gestoría, a una Sociedad Privada ANCERT, que a su vez es dueña de una Gestoria Notarial SERFIDES y que compite hasta ahora en el libre mercado con el resto de Gestorías.

¿Sería esto un intento de usar la Ley en beneficio privado, sin importar el perjuicio que ocasionaría al consumidor?

Nos surgen muchas dudas en la forma que se está tramitando esta importante Ley. Ya que indagando un poco más, esta redacción ha podido comprobar que el Consejo General del Notariado es el dueño del 100 % de ANCERT Y SERFIDES, esta última anunciada como la primera notaría virtual del país. ¿Quién está detrás de esta Comisión de Economía? ¿Existen intereses económicos por los que se determinan los textos de la tramitación de las leyes?¿Tiene algo que decir el Ministerio de Justicia de todo esto?¿Tiene algo que ver Pedro Sánchez en esto, desde el momento que nombra a Don Pedro Garrido Chamorro, mandamás de los Registradores y Notarios? Al menos nosotros tenemos un mar de dudas que intentaremos esclarecer en fechas sucesivas.